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Grundsteuerreform: alles zu Terminen und Vorgaben

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Mit ihr werden unter anderem Schulen, Kindergärten sowie die Erhaltung und der Ausbau der Infrastruktur finanziert. Jahrzehntelang wurde die Grundsteuer in Deutschland auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern sogar von 1935. Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Rechtslage bei der Bewertung von Grundstücken deshalb für verfassungswidrig erklärt. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 wurde eine gesetzliche Neureglung geschaffen, die jetzt umgesetzt werden soll.

Bis Ende Oktober 2022 sollten die Erklärungen zur Grundsteuer bei den Finanzämtern vorliegen. Rund 80 Prozent der Unterlagen fehlten Mitte September 2022 noch. Jetzt können die Erklärungen zur Grundsteuer bis zum 31. Januar 2023 abgegeben werden. Darauf haben sich Bund und Länder einvernehmlich geeinigt. Am 31. Dezember 2024 verliert die bisher geltende Grundsteuer-Gesetzgebung dann ihre Gültigkeit und kann ab 2025 nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden. Die lange Übergangsfrist war erforderlich, da rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden mussten. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die Verhältnisse von Januar 2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

An der eigentlichen Berechnung ändert sich durch die Reform nichts. Lediglich die Berechnungsgrundlage wird angepasst, da durch die Grundsteuerreform neue Werte zur Berechnung herangezogen werden.

Die zu entrichtende Steuer für Immobilien errechnet sich grundsätzlich aus:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Die Steuermesszahl sowie der Hebesatz sind Vorgaben durch den Gesetzgeber, lediglich der Grundsteuerwert errechnet sich aus mehreren immobilientypischen Werten. Bis auf einen sind sämtliche Werte eindeutig in den Immobilienunterlagen geregelt. Bei der Wohnfläche sind aktuelle Daten wichtig, hier sind die Eigentümer aufgefordert, ihre Angaben zu machen.

Wie erstelle ich die Grundsteuer?

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ vom Bundesfinanzministerium.

Hier können Sie online die Formulare für die Grundsteuer ausfüllen:
https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

Eigentümer machen Angaben über die Lage ihres Grundstücks, die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Gebäudeart und Wohnfläche sowie das Baujahr des Gebäudes. Auf Sylt bzw. in Schleswig-Holstein finden Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks über die Website „Digitaler Atlas Nord“. Dort können Sie die Adresse oder das Flurstück in die Suchmaske eingeben. Falls Sie weitere Fragen haben, beantwortet diese das für Sylt zuständige Finanzamt Nordfriesland mit Hauptsitz in Leck, Tel. 04841 / 8949 – 0.

Hier geht es zur Terminbuchung beim Finanzamt Nordfriesland:
https://cqm2.cleverq.de/public/locations/sh-finanzamt/index.html?lang=de

Was zählt als Wohnfläche?

Die Angabe der Wohnfläche ist die einzige Koordinate, die von den Eigentümern zur Erstellung der Grundsteuer gegebenenfalls aktuell selbst ermittelt werden muss. Wenn sie nicht in Kauf- oder Mietverträgen hinterlegt ist oder seitdem verändert wurde.

In Schleswig-Holstein gilt:
Die Wohnfläche ist grundsätzlich nach der „Wohnflächenverordnung“ zu ermitteln. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der „Zweiten Berechnungsverordnung“ ermittelt worden, kann auch diese Fläche in der Feststellungserklärung eingetragen werden. Die Angabe der Wohnfläche ist die einzige Koordinate, die von den Eigentümern zur Erstellung der Grundsteuer gegebenenfalls aktuell selbst ermittelt werden muss. Wenn sie nicht in Kauf- oder Mietverträgen hinterlegt ist oder seitdem verändert wurde.

In Schleswig-Holstein gilt:
Die Wohnfläche ist grundsätzlich nach der „Wohnflächenverordnung“ zu ermitteln. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der „Zweiten Berechnungsverordnung“ ermittelt worden, kann auch diese Fläche in der Feststellungserklärung eingetragen werden. Liegen Ihnen keine Angaben vor, müssen Sie selbst ausmessen und einen Grundriss erstellen. Anhand des selbst erstellten Grundrisses berechnen Sie die Wohnfläche wie folgt:

Zur Wohnfläche gehören:

  • Voll: die Grundfläche von Räumen, die Wohnbedürfnissen dienen, mit einer Höhe von mindestens 2 Metern, dazu gehören auch häusliche Arbeitszimmer.
  • Zur Hälfte: die Grundfläche von Räumen mit einer Höhe von mindestens 1 Meter, aber weniger als 2 Metern, sowie nicht beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossene Räume.
  • Zu einem Viertel: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
  • Nicht: die Grundfläche von Räumen mit einer Höhe von weniger als 1 Meter sowie Zubehörräume, wie Kellerräume und Dachböden, die nicht als Wohnraum dienen, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume.

Auf ihrer Internetseite schließt die Schleswig-Holsteinische Landesregierung bei den Angaben zur Wohnflächenermittlung mit dem Satz ab: „Wenn Sie die Wohnfläche nicht genau ermitteln können, schätzen Sie bitte.“

Das sogenannte „Sylter Maß“ – auch bekannt als das sogenannte „Sylter Fußleistenmaß“  ist für die Ermittlung der Wohnfläche im Rahmen der Grundstückssteuer nicht zulässig. (Das „Sylter Maß“ berechnet die Grundfläche des Raums von Fußleiste zu Fußleiste. Bei dieser Berechnungsmethode wird die darüber liegende Höhe, d.h. die Raumhöhe, nicht berücksichtigt.)

Für wen sind höhere Steuern zu erwarten?

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird also künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden. Ab dem Beginn der Neubewertung der Grundsteuer 2025 soll alle sieben Jahre einen Neubewertung im Bundesmodell erfolgen.

Wir von König Immobilien unterstützen Sie gerne bei Detailfragen und stellen den Kontakt zu unseren Finanzexperten her. Sprechen Sie uns an.

Fotos: © Shutterstock

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