Immobilien zu kaufen, zu besitzen und eines Tages auch zu vererben gehört für viele Menschen zu den großen Meilensteinen im Leben und ist in den meisten Fällen eine sehr private und auch emotionale Angelegenheit. Wenn der Zeitpunkt gekommen ist, die eigene Immobilie an die nächste Generation zu überschreiben, ist sorgfältige Planung der sichere Weg, um einen reibungslosen Nachlass zu sichern und künftige Probleme zu vermeiden.
Das Vererben einer Immobilie ist ein komplexer Prozess. Grundsätzlich gilt es zu überlegen, ob man seine Immobilie traditionell vererben, oder bereits zu Lebzeiten an Kinder und Verwandte übergeben möchte. Viele wünschen sich, dass das Haus im Familienbesitz bleibt. Doch durch die boomenden Immobilienpreise steigen auch die Steuern, die die Erben im Erbfall zahlen müssen (Erbschaftsteuer). Es kann für die Kinder und Erben schwierig werden, diese Steuerlast zu stemmen, um die Immobilie halten zu können. Wer Erbschaftsteuer sparen möchte, kann seinen Nachlass frühzeitig regeln und das Haus schon zu Lebzeiten an die Erben überschreiben.
Wer ein Haus klassisch vererbt hat bis zu seinem Tod alle Rechte und Pflichten, die ein Immobilienbesitz mit sich bringt, also Nutzungsrecht, Kosten, Verantwortung. Wird kein Notar für die Erstellung eines ausdrücklichen letzten Willens eingesetzt, greift die gesetzliche Erbfolge. Inwieweit beim Vererben des eigenen Haus Steuern für die Erben anfallen, hängt vom Verwandtschaftsgrad zu den Erben und den entsprechenden Freibeträgen ab.
Die gesetzliche Erbfolge
Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge und die engsten Verwandten treten ihr Erbe an. Das gesetzliche Erbrecht der Verwandten richtet sich nach einem sogenannten „Ordnungssystem“, nach dem Erben in Verwandtschaftsgrade aufgeteilt werden. Verwandte der 1. Ordnung sind die Kinder und Enkelkinder des Erblassers. Alle Kinder erben jeweils zu gleichen Teilen.
Der überlebende Ehegatte des Verstorbenen ist neben Verwandten der ersten Ordnung zu einem Viertel und neben Verwandten der zweiten Ordnung (Geschwister, Nichten und Neffen, etc.) oder neben Großeltern zur Hälfte als gesetzlicher Erbe berufen.
In sehr vielen Familien erhöht sich der Erbanteil des Ehegatten auf die Hälfte, wenn die Eheleute in einer sogenannten „Zugewinngemeinschaft“ gelebt haben, was dann der Fall ist, wenn das Ehepaar keinen Ehevertrag hatte. Hatte die verstorbene Person keine Kinder, erben die Eltern, falls sie noch leben. Ansonsten die Geschwister zu gleichen Teilen. Schließlich Onkel und Tanten. Von der Familie des Partners bekommen Angeheiratete nichts.
In Deutschland besaßen laut einer Umfrage von Yougov im August 2022 etwa 66 Prozent der Deutschen kein Testament. Dementsprechend entscheidet in rund zwei Dritteln der Todesfälle die gesetzliche Erbfolge, wer das Vermögen des Verstorbenen bekommt .
Wer für den Nachlass seiner Immobilie und seines Vermögen individuelle Wünsche hat, benötigt ein Testament oder einen Erbvertrag, um seinen letzten Willen klar und rechtlich bindend festzulegen. Darin wird angegeben, wer die Immobilie erben und unter welchen Bedingungen dies geschehen soll.
Das Erbe ausschlagen
Nicht immer ist eine Erbschaft jedoch mit der romantischen Vorstellung unverhofften Reichtums und finanzieller Vorteile für den Erben verbunden. Denn auch die Schulden des Verstorbenen werden vererbt. Für diese haftet der Erbe dann mit seinem eigenen Privatvermögen. Demzufolge kann ein Erbe auch „Nein“ zur Hinterlassenschaft sagen und sein Erbe nicht antreten.
Gründe für die Ausschlagung des Erbes kann der bereits erwähnte überschuldete Nachlass sein. Aber auch eine sanierungsbedürftige Immobilie kann für den Erben richtig ins Geld gehen und es sollte gründlich abgewogen werden, welche Folgekosten und Konsequenzen das Erbe eines Hauses mit sich bringen kann, das alt ist und lange nicht renoviert wurde.
Erbschaft oder Schenkung
Wird ein Haus zu Lebzeiten übergeben, ist von einer Schenkung die Rede. Das bedeutet, alle Rechte und Pflichten gehen in diesem Moment an die Begünstigten über. Wird eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung übertragen, muss dies notariell beurkundet werden. Ob in diesem Fall eine Schenkungssteuer fällig wird, hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenkten ab.
Bei der Entscheidung, ob man die eigene Immobilie nach dem Tod vererben oder zu Lebzeiten als Schenkung übergeben möchte, ist auch ein Blick auf die Steuersätze und Freibeträge bei Schenkungs- und Erbschaftssteuer hilfreich. Immerhin könnte eine Schenkung in zwei Stufen zu Lebzeiten des Erblassers eine nur halb so hohe Steuerlast verursachen, wie die klassisch anfallende Erbschaftssteuer.
Nießbrauchrecht oder lebenslanges Wohnrecht?
Wer zu Lebzeiten eine Immobilie verschenkt, in der er weiter wohnen oder sie vermieten möchte, kann sich ein Nießbrauchsrecht oder lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Sowohl der Nießbrauch als auch das Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen.
Das Nießbrauchrecht berechtigt den Inhaber, die Immobilie zu bewohnen und sie auch zu vermieten. Während der Laufzeit des Nießbrauchrechts ist der Nießbrauchnehmer für die Instandhaltung und Pflege der Immobilie verantwortlich. Er trägt auch die damit verbundenen Kosten, wie beispielsweise Versicherungen und Steuern. Das Nießbrauchrecht kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein, beispielsweise um älteren Menschen die Möglichkeit zu geben, in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben, während sie gleichzeitig die Immobilie an einen Erben übertragen. Mit einem Nießbrauch lässt sich zudem die Schenkungssteuer sparen, weil dessen Wert vom steuerlichen Wert der Immobilie abgezogen wird .
Ein beliebtes und in Deutschland weitverbreitetes Erbschaftsmodell ist, das Haus an die Kinder zu vererben und dem noch in dem Haus lebenden verwitweten Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Aber anstatt sorgenfrei zu wohnen, kann diese Option für den Hinterbliebenen teuer werden.
Dafür hat ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) gesorgt: Es besagt, dass ein hinterbliebener Ehepartner, dem ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht im Eigenheim zugesprochen worden ist, Erbschaft- und Schenkungsteuer zahlen muss, auch wenn er im eigentlichen Sinne gar nicht geerbt hatte.
Die WELT illustriert einen solchen Fall an diesem Beispiel: In dem vor dem BFH beurteilten Fall hatte ein Mann ein Haus je zur Hälfte seinen beiden Kindern vererbt und seiner Ehefrau lebenslanges Wohnrecht darin eingeräumt. Das Finanzamt forderte die Witwe daraufhin zur Zahlung von Erbschaftsteuer auf. Die Witwe wehrte sich dagegen mit dem Verweis auf das Erbschaftsteuergesetz, welches Hauserben von der Steuer befreit, wenn sie selbst in der Immobilie wohnen. Das Finanzamt hingegen vertrat die Auffassung, diese Regelung treffe auf die mit Wohnrecht in der Immobilie verbliebene Witwe nicht zu, da sie nicht die tatsächliche Erbin der Immobilie sei, sondern diese nun den Kindern gehöre. Dieser Auffassung schlossen sich die obersten Finanzrichter an.
Freibeträge
Zu beachten sind auch die unterschiedlichen Freibeträge, die im Fall einer Erbschaft bei verheirateten und unverheirateten Paaren sehr unterschiedlich ausfallen: Ehe- und Lebenspartner müssen erst geerbte Beträge über 500.000 Euro versteuern. Bei unverheirateten und unverpartnerten Paaren hingegen greift der Fiskus bereits ab 20.000 Euro zu.
Quelle: https://www.buhl.de/steuer/ratgeber/erbschaftssteuer/
Zu allererst: Immobilie bewerten lassen
Wer sich die Frage stellt, wie er seinen Nachlass regeln kann, ob ein Testament sinnvoll ist und wer sein Erbe antreten soll, ist gut beraten mit einer Bestandsaufnahmen zu beginnen. Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten, um ihren aktuellen Marktwert festzustellen. Dies kann bei der Aufteilung des Vermögens und der Berechnung der Erbschaftssteuer helfen. Nur so erhalten Sie einen realistischen Wert, der allen weiteren Überlegungen zugrunde gelegt werden kann.
Wir bei König Sylt Immobilien sind Experten in der Bewertung von Immobilien und stehen Ihnen an diesem Punkt Ihrer Planungen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Vereinbaren Sie gerne ein persönliches Gespräch mit uns oder nutzen Sie im ersten Schritt unser kostenloses und unverbindliches Bewertungs-Tool.
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