König Kreuz

Steuerreform 2023: Erbschaft von Immobilien wird noch teurer

Der deutsche Bundestag hat mit dem Jahressteuergesetz 2022 auch eine Reform der Erbschaftsteuer auf den Weg gebracht. Die neue Gesetzgebung, welcher der Bundesrat am 16. Dezember final zugestimmt hat, führt dazu, dass sich Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer von Im­mo­bi­li­en deut­lich ver­teu­ern.

Für Eigentümer und Erben in touristischen Küstenregionen wie Sylt, kann diese Neuregelung zum K.O.-Kriterium werden, meint Ole König, Immobilienexperte und geschäftsführender Gesellschafter der Unternehmen von König Sylt. „Für die ohnehin schon strapazierte Wohnsituation in den Tourismusregionen der deutschen Küstengebiete bedeute das eine weitere Verschlechterung.“

Weil Immobilien höher bewertet werden, fällt auch der steuerliche Wert höher aus

Da die Im­mo­bi­li­en­prei­se in den vergangenen Jah­ren deut­lich ge­stie­gen sind, fal­len auch die Be­wer­tun­gen, wel­che der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er sowie Grund­er­werb­steu­er zu­grun­de gelegt wer­den, höher aus. Die Übertragung von Immobilienvermögen – etwa durch Schenkungen und Erbschaften – wird deshalb teurer. Warum wurde die Steuerreform überhaupt auf den Weg gebracht? Das Ziel der Steuerreform war eine grundsätzlich „verkehrswertnähere Bewertung“ der Immobilien.

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Freibeträge werden nicht angepasst

Das Pro­blem der deut­lich er­höh­ten Steu­er­last er­gibt sich auch dar­aus, dass mit dem JStG 2022 zwar die für die Be­rech­nung der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er gel­ten­den Werte der Im­mo­bi­len deut­lich an­ge­ho­ben wer­den, nicht je­doch die gel­ten­den Frei­be­trä­ge.

Hintergrund: Erben und Schenken wird steuerlich weitestgehend gleichbehandelt.

Es gibt je nach Verwandtschaftsgrad drei Steuerklassen, unterschiedliche Steuersätze und unterschiedliche Freibeträge. Letztere liegen derzeit für Eheleute bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro und für Enkelkinder bei 200.000 Euro. Insbesondere bei Immobilien im Bereich der Großstädte und touristischen Hochpreisregionen dürften die Freibeträge künftig deutlich überschritten werden, sodass Erben und Beschenkte ab 2023 eine deutlich höhere Steuerlast trifft.

Ole König: „Künftig sollen die steuerlichen Werte sich stärker an dem orientieren, was die Immobilie bei einer Veräußerung erzielen würde. Folgerichtig müssten dementsprechend ebenfalls die steuerlichen Freibeträge der gestiegenen Werte angepasst werden, um hier der zusätzlichen steuerlichen Belastung entgegenzuwirken. Nur so kann dem fortschreitenden Ausbluten der Küstenregionen entgegengewirkt werden.

Durch diese unsoziale Steuerpolitik, die sich gegen die Wohnbevölkerung richtet, wird der Exodus der Küstenregionen und der dort lebenden Menschen beschleunigt statt verhindert. Eine Anpassung und kluge Steuerpolitik würden die Gemeinschaft schützen und Lebens- sowie Wohnraum bezahlbarer machen, statt die Problematik zu vergrößern. Es ist inakzeptabel, dass der Staat nur nimmt, statt ein gesundes Geben und Nehmen zu fokussieren.“

Erb­schaft­steu­er wird zeitnah nach dem Erb­fall erhoben

In man­chen Fa­mi­li­en drohen künf­tig Not­ver­käu­fe von Im­mo­bi­li­en, da der Fis­kus die Erb­schaft­steu­er zeitnah nach dem Erb­fall und nicht erst nach einem Ver­kauf der Im­mo­bi­lie zum Ver­kehrs­wert einfordert.

Dies kann ins­be­son­de­re auch in Er­ben­ge­mein­schaf­ten zum Pro­blem wer­den. Wer die steu­er­li­che Last nach einer Erb­schaft nicht sofort schul­tern kann, ist zum schnellen, wo­mög­lich un­at­trak­ti­ven Ver­kauf sei­nes An­teils ge­zwun­gen. Leid­tra­gen­de dürf­ten in der Regel die fi­nan­zi­ell schwä­cher ge­stell­ten Mit­er­ben sein. Zum Hintergrund: Deutschland hat im europäischen Vergleich ohnehin eine weit unterdurchschnittliche Immobilieneigentumsquote und bewegt sich auf dem vorletzten Platz. (BRD: 51,1% vs. Europa 69%, Quelle: de.statista.com für 2019.)

Was ändert sich durch das neue Gesetz bei der Bewertung von Immobilien?

  • Die Gesamtnutzungsdauer einer Wohnimmobilie wird von 70 auf 80 Jahre erhöht, wodurch sich die jährlich anzusetzende Abschreibung verringert.
  • Verringert werden sollen auch die vom Wert abzugsfähigen Pauschalen, etwa für die Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
  • Die Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungs- und Teileigentum und Geschäftsgrundstücke werden nach oben angepasst.


All diese Maßnahmen führen zu einer Erhöhung der Bewertung von Immobilien.

Allerdings nur dann, wenn es zur Anwendung des Ertrags- oder Sachwertverfahren kommt. Erfolgt die Bewertung des Grundstücks nach dem Vergleichswertverfahren, haben die geplanten Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 grundsätzlich keine Auswirkung, da hierfür die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen werden.

Fazit zur Erbschaftssteuerreform

Die Unterscheidung zwischen dem sogenannten Sach- und Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren ist wichtig. Die geplanten Änderungen wirken sich bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Teileigentum und Eigentumswohnungen nur aus, wenn mangels Vergleichsdaten das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden  kann. 

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